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Lo que debes saber antes de Comprar una Propiedad

Preguntas frecuentes, términos legales y en general lo que debes saber ANTES de comprar o vender una Propiedad, mas aún si lo que vas a comprar es una Parcela de Agrado o predio Agricola.

Lo que debes saber de una Parcela de Agrado

Los terrenos Agrícolas, hoy en día, se pueden subdividir en terrenos de 5000 metros cuadrados, solo fuera de la Región metropolitana y no en todas las comunas y ciudades. Ya que el decreto ley 3516, que permitía la subdivisión dejó de regir el año 2006 en la Región Metropolitana donde se instauró el Plan Regulador Metropolitano, conocido como PRMS, y en la Región de Valparaiso, también hay un plan regulador, que no rige en todas las comunas. En la Región Metropolitana se puede subdividir a parcelas de mínimo 4 Hectáreas, pero por Ejemplo en la comuna de Casablanca, ubicada en la Región de Valparaíso, se puede subdividir a un mínimo de 2 hectáreas, en este caso la subdivisión no se hace en el SAG, (servicio agrícola ganadero) sino que se hace en el MINVU.

La única forma de obtener terrenos de menos de 5000 metros es comprar un terreno urbano, para esto el terreno, debe estar dentro del plan regulador comunal, y no debe ser asignado como rural en la Dirección de Obras de la comuna.Luego de subdividido un terreno agrícola en una parcela de 5000 metros cuadrados, se puede construir como máximo 2 casas, y una superficie de construcción máxima de 500 metros cuadrados, las terrazas, superficies que no están techadas, se consideran medias superficies

De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1° del Decreto Ley N° 3.516 de 1980, Los predios rústicos, es decir, los predios de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los Planes Reguladores Intercomunales de Santiago y Valparaíso y del Plan Regulador Metropolitano de Concepción, podrán ser divididos libremente por sus propietarios siempre que los lotes resultantes tengan una superficie no inferior a 0,5 hectáreas físicas, salvo las excepciones que el mismo artículo señala.

Esta certificación es un trámite previo que se requiere para solicitar la autorización de una subdivisión de un predio rústico ante el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

El procedimiento para expedir certificados de subdivisión de predios rústicos, así como los requisitos que debe presentar el interesado, se encuentran establecidos en la resolución exenta N° 3904/2019 del Ministerio de Agricultura/SAG.

¿Como se subdivide un terreno agricola?

De acuerdo a la Ordenanza general de urbanismo y construcción, debemos entender por subdivisión “El proceso de división del suelo que no requiere la ejecución de obras de urbanización por ser suficientes las existentes, cualquiera sea el número de sitios resultantes”

Este proceso consiste en la parcelación de un terreno en un número de lotes menores en superficie. El número de lotes resultantes está limitado por el Plan Regulador respectivo, de acuerdo a la Superficie Predial Mínima.

Normalmente lo primero que se hace es hacer un levantamiento topográfico, que es hacer con exactitud un plano con las medidas reales del terreno, con las parcelas propuestas y luego Autorizarlo ante el SAG. Luego de esto, Se inscribe este plano en el Conservador de Bienes raíces, y de esta forma se ajusta el título de propiedad, para transformar un campo en muchas parcelas.

Para finalmente ir con este plano, autorizado e inscrito en el CBR, ante el SII ( Servicio de impuestos internos) y asignarle roles individuales a cada una de las parcelas.

¿Que es la Superficie Predial Mínima?

La regla general es que si el predio es rural, es decir que se encuentre fuera del radio urbano de una comuna, entonces la medida mínima para subdividir un terreno es de 0,5 hectáreas (5.000 metros cuadrados).

Sin embargo, existen determinadas zonas que gozan de protección y pueden tener un límite mayor.

¿Cómo puedo conocer la superficie predial mínima de un terreno?

Para conocer esta superficie predial mínima, debes pedir un Certificado de Informaciones Previas en la Dirección de Obras Municipales de la comuna del terreno.

¿Qué precio tiene este trámite?

El valor de este certificado es variable según la comuna, pero fluctúa entre los $4.000 y $15.000 pesos chilenos.

 

Requisitos que debe cumplir la subdivisión de un terreno

Básicamente se debe cumplir con las disposiciones de la Ley General de Urbanismo y Construcción y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, y más específicamente con lo que disponga el instrumento de planificación territorial que corresponda, en cuanto a la superficie predial mínima.

También se debe cumplir con los requisitos propios de la solicitud, así como con el trámite posterior de inscripción de la resolución de subdivisión.

 

¿Qué es y que regula la Ley General de Urbanismo y Construcción?

De acuerdo a las disposiciones de la propia ley en comento, específicamente a los artículos 1° y 2°, “Es el cuerpo legal que contiene los principios, atribuciones, potestades, facultades responsabilidades, derechos, sanciones y demás normas que rigen a los organismos, funcionarios, profesionales y particulares en las acciones de planificación urbana, urbanización y las construcciones, que se desarrollen en todo el territorio de la nación”.

¿Qué es y que regula la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción?

Es el reglamento de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y contiene las disposiciones reglamentarias de la ley, regula los procedimientos administrativos, el proceso de la planificación urbana, la urbanización de los terrenos, la construcción y los estándares técnicos de diseño y construcción exigibles en la Urbanización y Construcción.

Teniendo en cuenta las materias que regula este cuerpo legal, la observancia y cumplimiento sus normas se hacen indispensables al momento de iniciar un procedimiento de subdivisión, puesto que en ella se contienen todas las reglas del procedimiento, así como los documentos que se deben adjuntar, los profesionales que deben intervenir y el organismo ante quien se debe presentar.

El numero de ROL de una Propiedad

El es numero que se utiliza para identificar las propiedades dentro de una comuna.

Con el N° de Rol el Servicio de Impuestos Internos identifica a una propiedad o bien raíz. Este identificador es único a nivel comunal.

El número de Rol se compone de dos partes: número de manzana y número predial, y están separados por un guión. Por ejemplo, el Rol 573-24, de la comuna de La Florida, corresponde a la propiedad número veinticuatro de la manzana quinientos setenta y tres de esa comuna.

El número de Rol se encuentra anotado en los siguientes documentos emitidos por el SII:

  • Aviso recibo de pago de contribuciones
  • Notificación o carta relativa al bien raíz
  • Certificado de avalúo fiscal
  • Rol de cobro de avalúo y contribuciones

Puede obtener mayor información relativa a este tema en el sitio Web del SII, menú Bienes Raíces.

La gente muchas veces le da más importancia a que una propiedad tenga Rol que al mismo título de propiedad, y en parte, tienen razón, El rol es lo último que se hace en el proceso de subdivisión, por lo que cuando una propiedad ya tiene el rol asignado (que se puede comparar con el Rut en el caso de las personas) es cuando la propiedad ya se encuentra conforme a Derecho, el único objeto del rol, es poder asignarle un número a la propiedad para el pago de impuestos o contribuciones en este caso.
¿Cómo obtener el número de rol de avalúo de una propiedad?

El número de Rol se puede obtener a través del Portal de la Tesorería General de la Republica www.tgr.cl, ingresando la dirección de la propiedad. Esto siempre y cuando esté afecto al pago de contribuciones Si no es posible obtenerlo por esta vía, puede consultar las siguientes instancias: Listado de roles en Oficinas del SII. Sitio www.sii.cl , buscar una Propiedad Asociada al Rut (se requiere clave). o en Aviso Recibo de pago de contribuciones , Certificado de avalúo fiscal, Escritura de propiedad, Planos comunales ubicados en unidades de Avaluaciones del SII.

¿Que es una Hipoteca o Gravamen?

Estas normalmente existen cuando hay deudas o limitaciones al dominio, también puede ser un reglamento de copropiedad, hay algunas hipotecas que a veces aparecen en los certificados de hipotecas y gravámenes que ya están prescritas, normalmente son Las de INDAP, que fueron préstamos del año 80 que se les hicieron a los campesinos para que pudieran trabajar. Si ya han pasado 20 años y no les han quitado la propiedad, es porque seguramente ya está pagada esta deuda.

Para saber si una propiedad tiene hipotecas o gravámenes, debe pedir el Certificado respectivo en el Conservador de Bienes Raíces de la Región o Comuna donde esta ubicada la propiedad, para ello pida lo siguiente: “CERTIFICADO DE HIPOTECAS Y GRAVAMENES INTERDICCIONES Y PROHIBICIONES DE ENAJENAR Y LITIGIOS”

Importante es que tambien solicite el Certificado de No Expropiación (Serviu y Municipal).

 Si usted esta interesado en comprar un terreno agricola o parcela de agrado en el Sur de Chile, desde la Región del Bio Bio al Sur, debe tener especial cuidado en que dicho predio no sea de Calidad Indígena. Cuando una propiedad esta afecta a esta calidad, sólo puede ser transferida (vendida) entre personas de etnia indigena. En el Certificado de Gravámenes NO APARECE esta información, por lo cual debe hacer un estudio de titulos (escrituras) de la propiedad por lo mímino de 10 años hacia atras, ademas pida un Certificado en la CONADI, tramite presencia donde deberá llenar un formulario solicitando el Certificadode Inscripción de Tierra Indígena.

¿Que son los derechos de agua de Riego?
Es un título de propiedad independiente al de la parcela, se debería vender junto a la propiedad, pero se ha estilado los últimos años de vender aparte del terreno, lo que no es correcto, ya que una parcela agrícola no puede ser utilizada sin sus respectivos derechos de agua de regadío.

Estos tienen un costo muy bajo comparativamente con el agua potable, y existen exclusivamente para este tipo de terrenos.

Importante es saber que antes de que usted compre una parcela de agrado y aunque tenga un estero, vertiente o pozo, usted haga las averiguaciones ante la DGA, para ello lleve el Rol de la propiedad.

Para construir algo en un terreno agrícola o una parcela de agrado, debes cumplir con la normativa vigente y presentar los planos de lo que vas a construir a la Direccion de obras de tu Municipalidad respectiva (DOM). Debes contar con:

  • Agua potable o una solución individual de agua que se aprueba en la Seremi de Salud.
  • Alcantarillado o Fosa séptica que también se aprueba en la Seremi de Salud
  • Energía eléctrica.

Con estos certificados más los planos y las especificaciones técnicas, la municipalidad te entrega un permiso de edificación que dura 3 años.(Tiene un valor de acuerdo a los metros construidos). luego de esto debes entregar los planos finales y hacer la recepción final de tu casa, Tienes que tener en cuenta, que esto, cambiará considerablemente las contribuciones trimestrales a pagar (impuestos a la propiedad). Pero que también aumentará considerablemente el valor de tu propiedad.

Para finalmente ir con este plano, autorizado e inscrito en el CBR, ante el SII ( Servicio de impuestos internos) y asignarle roles individuales a cada una de las parcelas.

Con los Certificados del Permiso de Edificación más los planos y las especificaciones técnicas, la municipalidad te entrega un permiso de edificación que dura 3 años.(Tiene un valor de acuerdo a los metros construidos). luego de esto debes entregar los planos finales y hacer la recepción final de tu casa, Tienes que tener en cuenta, que esto, cambiará considerablemente las contribuciones trimestrales a pagar (impuestos a la propiedad). Pero que también aumentará considerablemente el valor de tu propiedad.

EMPALME ELECTRICO – MEDIDORES:

Si se tratare de una parcela agrícola, también conocidas como “parcelas de agrado”, su reglamentación está contenida en el Decreto Ley Nº 3516, de fecha 1 de diciembre de 1980, y sus modificaciones. Estas tienen el carácter de rurales o agrícolas y su destino, uso de suelo y constructibilidad están reglamentadas en las disposiciones citadas anteriormente.

En tal caso, la normativa legal permite solamente su aprovechamiento agrícola, autorizando solamente la construcción de una vivienda unifamiliar.

Puede construir una 2da vivienda siempre y cuando no sea superior a la vivienda primaria. Esta 2da vivienda se considera como Vivienda para Cuidador, pudiendo de esta forma optar a tener 2 medidores en una parcela de 5.000 m2.

Te recomendamos hacerte asesorar por personas o empresas (inmobiliarias) entendidas en esta materia. Recuerda que NO TODO lo que Brilla es ORO y generalmente las empresas Inmobiliarias tienen sus precios con justificada razón.

Siempre es necesario tener en consideración una serie de documentos y certificados que te permitirán estar tranquilo al momento de la compra. Adicionalmente debes revisar que efectivamente la propiedad que te interesa tenga “suficiente” Agua Potable o “Potabilizada” (en momentos de mayor consumo por Ej. Verano) y que la cantidad y presión de agua sea suficiente para “Encender un Calefont”.

La compraventa puedes realizarla ante notario, quienes confeccionarán la Escritura respectiva y cuyo costo generalmente lo paga el comprador. Para la escritura te pedirán los Certificados Respectivos (Hipotecas, Gravámenes, Litigios, Dominio Vigente, Avalúo Fiscal).

Para Pagar SIEMPRE hazlo con Vale Vista a nombre del Propietario del predio.

Terreno Indigina o Calidad Indigena: Recuerda que en Chile no existen solo terrenos “Mapuches” sino que hay una variedad de etnias cuyas tierras están protegidas por la ley 19.253 que “ESTABLECE NORMAS SOBRE PROTECCION, FOMENTO Y  ESARROLLO DE LOS INDIGENAS, Y CREA LA CORPORACION NACIONAL DE DESARROLLO INDIGENA”.

La calidad Jurídica de las tierras indígenas permite otorgar los beneficios y la aplicación de medidas de protección que la ley contempla para dichas tierras, como es la exención del pago de Impuestos territoriales; protección de las tierras a través de la inembargabilidad, imprescriptibilidad; aplicación de la costumbre y Estatuto Especial en Derecho de Familia y Sucesorio (Art. 13 de la Ley Indígena).

Para mayor información puedes revisar la CONADI en el siguiente enlace: http://www.conadi.gob.cl/registro-publico-de-tierras

 Si vas a comprar en el Sur de Chile, desde Chillan al sur, te recomendamos tomes las precauciones restecto de este tema. Las tierras indigenas no pueden ser compradas por otros que no sean Indigenas. POR ELLO trata de comprar a empresas Inmobiliarias y no directamente a los propietarios, salvo que te demuestren con un Estudio de Títulos de la Propiedad por lo menos de 10 años hacia atras que dicho predio no es Indigena.

 

 

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